Confira tudo que você precisa saber para garantir a legalidade das operações da sua construtora
Muito mais do que uma mera formalidade, ter todas as obrigações legais em dia é uma blindagem essencial contra prejuízos milionários no contexto imobiliário. Isso porque os empreendimentos envolvem valores muito altos, múltiplos contratos e centenas de clientes. Basta um erro documental ou o descuido com alguma exigência legal para travar obras, gerar ações judiciais e comprometer anos de trabalho.
Neste artigo, falaremos de uma exigência importantíssima: o registro de incorporação imobiliária. Mesmo com um bom terreno, projeto inovador e a melhor equipe técnica, sem esse registro, tudo pode ir para o espaço. Entenda mais detalhes a seguir!
O que é o registro de incorporação?
O registro de incorporação é o ato jurídico que oficializa, perante o cartório de registro de imóveis, o projeto de um empreendimento imobiliário. Este documento legitima a existência do projeto e autoriza o incorporador a comercializar as unidades autônomas futuras. Sem esse registro, a venda dos imóveis na planta é ilegal.
Para que serve o registro de incorporação?
O registro de incorporação existe para garantir a segurança jurídica de um empreendimento. Ele garante que o incorporador tem direito sobre o terreno e está apto a realizar e comercializar o projeto. Além disso, o registro protege compradores, traz mais transparência às negociações e evita possíveis litígios legais que envolvam a propriedade e a própria execução da obra.
Quais documentos são necessários para o registro?
A lista de documentos necessários para conseguir o registro de incorporação consiste em:
- Título de propriedade do terreno ou autorização do proprietário;
- Projeto arquitetônico aprovado;
- Memorial descritivo do empreendimento;
- Cronograma da obra;
- Cálculo das áreas comuns e privativas;
- Declaração de inexistência de ônus ou certidão dos existentes;
- Certidões negativas do incorporador;
- Qualificação completa do incorporador;
- Minuta do contrato de compra e venda;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Passo a passo para registrar uma incorporação imobiliária
Confira os quatro passos necessários para adquirir o registro de incorporação:
Verificação da titularidade do terreno
A lei exige que a sua construtora seja a proprietária legítima do terreno ou tenha autorização expressa do titular para executar o projeto. Sem essa confirmação, o cartório não permite o registro da incorporação. Essa também é uma etapa importante porque evita futuros litígios por disputa de domínio.
Elaboração do memorial de incorporação
Com o terreno devidamente regularizado, é hora de elaborar o memorial de incorporação, que reúne todas as informações técnicas, jurídicas e comerciais do seu projeto. É importante ressaltar que esse documento deve ser redigido com a ajuda de engenheiros, arquitetos e advogados especializados — assim como apontam as exigências da Lei 4.591/64.
Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis
Com todos os documentos em mãos, é necessário protocolar o pedido no cartório de registro de imóveis competente. O cartório analisará os requisitos legais, técnicos e documentais — em alguns casos, eles podem solicitar ajustes ou esclarecimentos antes de conceder o registro.
Registro oficial e emissão da matrícula
Depois da aprovação, o cartório formaliza o registro do memorial na matrícula do imóvel. Pronto! Agora você está legalmente autorizado a comercializar as unidades autônomas do empreendimento. Isso engloba publicidade, legalidade e respaldo jurídico à operação.
Quanto tempo demora para concluir o registro?
O tempo para concluir o registro de incorporação varia de acordo com a complexidade do projeto e a velocidade com que o cartório trabalha. Mas se fosse para estipular uma média, diríamos que leva de 30 a 90 dias após o protocolo (isso considerando que a documentação esteja toda correta, já que erros ou pendências aumentam bastante essa estimativa).
Custos envolvidos no registro de incorporação
Existem taxas cartorárias, honorários de profissionais (aqueles advogados, engenheiros e arquitetos que mencionamos) e eventuais despesas com emissão de certidões e documentos técnicos. Com tudo isso, o valor final varia bastante, mas esse é um investimento necessário e obrigatório — já que esse é o documento que assegura a legalidade e viabilidade da comercialização do seu empreendimento.
Quando contratar uma empresa de marketing 360 para o seu empreendimento?
O ideal é contratar uma empresa de marketing 360 desde as fases iniciais do planejamento do projeto.
Esse tipo de parceria vai muito além de uma divulgação ampla e genérica: uma agência especializada ajuda no posicionamento estratégico do empreendimento, estudo de mercado, branding e até na adequação de materiais publicitários às exigências legais, como a obrigatoriedade de citar o número do registro de incorporação.
Além disso, essas empresas podem orientar qual é o momento certo para divulgar um lançamento, criando as campanhas somente quando a regularização estiver completa, evitando multas e insegurança jurídica.
Em linhas gerais, ter uma equipe que entende profundamente as normas do setor e as dinâmicas de venda é o que traz tranquilidade à sua construtora, permitindo que a sua equipe foque na execução da obra enquanto o marketing potencializa os resultados comerciais com pensamento estratégico.
Perguntas frequentes
Ficou alguma dúvida sobre o registro de incorporação? Confira se ela não está respondida abaixo.
É possível vender imóveis sem o registro?
Não. A venda de unidades autônomas antes do registro do memorial de incorporação é ilegal e considerada fraude. A Lei 4.591/64 proíbe expressamente essa prática, podendo gerar sérias consequências judiciais ao incorporador.
O que acontece se o registro não for feito?
Sem o registro, a incorporadora não poderá vender legalmente as unidades, o que pode travar o andamento do projeto e comprometer a viabilidade do negócio. Além disso, contratos firmados sem esse respaldo podem ser contestados, gerando ainda mais perdas financeiras e ações judiciais.
Quais os riscos de não regularizar o empreendimento?
Os principais riscos são a impossibilidade de comercializar as unidades, responsabilização judicial do incorporador, questionamento da validade dos contratos e prejuízos aos compradores. Não é necessário dizer que isso resulta em grande perda de credibilidade no mercado e no comprometimento da viabilidade do projeto.
Não espere nem mais um minuto! Entre em contato com a WSI para garantir alavancar as taxas de conversão da sua construtora.